賃貸経営・不動産オーナー向け解説
大規模リフォームに係る法令改正と
賃貸住宅修繕共済
石水会計事務所｜2025年4月時点
※本記事は2025年4月時点の法令・制度に基づいています。法令改正等により内容が変わる場合があります。個別の案件については専門家にご相談ください。
2025年4月1日、建築基準法が大きく改正されました。従来「4号特例」と呼ばれ確認申請が不要だった木造2階建て住宅の大規模リフォームが、新たに建築確認申請の対象となったのです。この法改正は、賃貸住宅を所有するオーナーにとっても、今後の修繕計画や費用調達に直接影響を及ぼします。本記事では、法改正の内容を整理したうえで、賃貸オーナーが大規模修繕費用に計画的に備えるための「賃貸住宅修繕共済」についても解説します。
第1章 2025年建築基準法改正の概要（4号特例の縮小）
1-1 4号特例とは何か
建築基準法では、建築物を規模・構造によって区分しており、従来の「4号建築物」（木造2階建て以下・延床面積500㎡以下の建物）については、大規模なリフォームであっても建築確認申請の審査を省略できる「4号特例」が適用されてきました。日本の住宅の大多数がこの区分に該当することから、実務上、リフォームに際して確認申請を行うケースはほとんどありませんでした。
1-2 改正の内容と施行日
2025年4月1日より、4号建築物の区分が廃止・再編されました。主な変更点は以下のとおりです。
| 区分 | 改正前 | 改正後 |
|---|---|---|
| 新2号建築物 | 木造2階建て・平屋200㎡超（4号建築物）→ 確認申請省略可 | 確認申請必須。構造計算書・省エネ関連書類の添付が必要 |
| 新3号建築物 | 木造平屋200㎡以下（4号建築物）→ 確認申請省略可 | 引き続き確認申請の省略可（現行と変わらず） |
1-3 「大規模な修繕・模様替え」の定義
確認申請が必要となるのは、主要構造部（壁・柱・床・梁・屋根・階段）のいずれか1種類について、その過半（50%以上）を修繕または模様替えする場合です。具体的な過半の判定方法は次のとおりです。
【ポイント】 構造上重要でない間仕切壁は主要構造部の「壁」には含まれず、最下階の床も主要構造部には該当しません。判断に迷う場合は、特定行政庁への事前相談が推奨されます。
1-4 リフォームへの実務的な影響
確認申請が必要となった場合、次のような実務上の変化が生じます。
一方、内装工事（壁紙の張替え・フローリングの張替えなど）、主要構造部に影響しない設備交換、外壁塗装・屋根塗装のみの工事などは、引き続き確認申請なしで実施できます。
第2章 賃貸住宅修繕共済とは
2-1 制度創設の背景
分譲マンションでは、区分所有法に基づき管理組合が長期修繕計画を策定し、修繕積立金を計画的に積み立てることが一般的です。しかし賃貸住宅では、修繕のための積立金が賃貸経営収入とみなされ課税対象となるため、積立てにくい構造的な問題がありました。修繕費が不足し大規模修繕を先送りにした結果、建物が劣化して入居者が減少し、さらに修繕が難しくなるという「負のスパイラル」が課題となっていたのです。
こうした問題を解消するため、2021年10月に国土交通大臣の認可を得て「賃貸住宅修繕共済」が誕生し、2022年6月より運用が開始されました。
2-2 制度の概要と運営主体
賃貸住宅修繕共済は、全国賃貸管理ビジネス協会、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会、公益社団法人全国賃貸住宅経営者協会連合会の賃貸業界3団体が設立した「全国賃貸住宅修繕共済協同組合」によって運営されています。
加入できるのは賃貸住宅を所有するオーナー（個人事業主・法人ともに可）で、対象物件は築50年以内の木造・軽量鉄骨造、築60年以内の鉄筋コンクリート造等の賃貸物件です。
2-3 共済の仕組み（修繕共済と火災修繕共済）
本共済は「修繕共済」と「火災修繕共済」を組み合わせた制度です。
（1）修繕共済
年1回の定期検査で劣化事象が確認され、以下の要件をすべて満たす修繕を実施した場合に、前年度までに支払い済みの共済掛金を上限として共済金が支払われます。
（2）火災修繕共済
火災・落雷・破裂または爆発によって建物に損害が生じ修繕費用を支払った場合に、1回につき最大30万円の共済金が支払われます。
2-4 補償対象範囲の拡充
制度開始当初（2022年6月）は屋根・外壁・軒裏のみが補償対象でしたが、2023年12月からは廊下・階段の床面、給排水設備、消防設備なども補償対象に拡充されています。現在の主な補償対象は次のとおりです。
第3章 賃貸住宅修繕共済の税務上のメリット
3-1 共済掛金の全額経費算入
本制度の最大の特長は、共済掛金を全額経費（損金）に算入できる点です。従来の修繕積立は収益とみなされ課税対象となっていましたが、本共済の掛金は支払時に損金算入できます。これにより、実質的に税引前の収入で修繕資金を積み立てられるため、節税効果が期待できます。
| 共済未加入の場合 | 共済加入の場合 |
|---|---|
| 修繕積立金→収益として課税対象。修繕実施時に初めて経費計上（その年の課税所得を一時的に圧縮）。 | 毎月の共済掛金→即時に損金算入可。例：10年で1,000万円の修繕に備える場合、毎年100万円を経費化しながら積立てが可能。 |
3-2 個人事業主にとっての特別な意義
法人であれば「経営セーフティ共済（中小企業倒産防止共済）」の掛金を損金算入するなど修繕費積立の代替手段がありますが、個人事業主のアパート・マンションオーナーにとっては選択肢が限られていました。本共済は個人事業主でも加入可能で、掛金の損金算入が認められる点で、個人オーナーにとって特に意義の大きい制度といえます。
3-3 事業承継・相続への対応
相続や事業承継により物件の名義人が変更となった場合でも、共済契約者を新たな名義人に変更することが規約上認められています。これにより、賃貸事業を引き継いだ後継者が共済金請求権も承継できるため、世代を超えた長期的な修繕計画の継続が可能となります。
第4章 加入時の注意点と留意事項
賃貸住宅修繕共済は有益な制度ですが、以下の点に注意が必要です。
長期修繕計画の策定が必要
加入に際しては長期修繕計画書の提出が求められます。管理会社や専門家に依頼して作成することで、計画的な修繕管理にもつながります。
補償範囲の限定
室内リフォームや専有部の設備修繕（個人住戸内の給湯器交換等）は原則対象外です。補償対象を事前に確認し、他の修繕費用の手当と組み合わせて活用することが重要です。
掛け捨て型・解約返戻金なし
解約時の返戻金や満期金はありません。なお、減額は契約始期日から5年経過後からのみ可能です。長期的な視点での加入を検討してください。
早期請求手数料
契約始期日から5年未満に発生した共済金請求については、支払われる共済金から早期請求手数料が控除される点に注意が必要です。
掛金プランの選択
物件の戸数・住宅形態に応じて掛金プランを選択します。掛金の変更は年1回、契約応当日のみ可能です。
第5章 法改正と修繕共済を組み合わせた実務対応
建築基準法改正により大規模リフォームの手続きが複雑化・費用化するなか、賃貸オーナーが取るべき実務対応をまとめます。
長期修繕計画の早期策定
法改正への対応と修繕共済加入の両面から、まず長期修繕計画を策定することが出発点です。いつ・何を・どのくらいの費用で修繕するかを見通すことで、確認申請が必要となる工事の時期を把握し、費用計画を立てられます。
大規模修繕の事前確認
主要構造部の過半に及ぶリフォームを計画する場合は、着工前に建築士に相談し、確認申請の要否と必要書類を確認することが不可欠です。特に築古物件や既存不適格建築物は、申請できない場合もあるため注意が必要です。
修繕共済による計画的な資金確保
確認申請が必要となる工事では、費用も増加します。修繕共済に早期加入して掛金を積み立てながら、修繕資金を計画的に確保することで、必要な時期に確実に修繕を実施できる体制を整えましょう。
専門家との連携
確認申請手続きは建築士、節税計画や共済加入の経費処理は税理士・会計士と連携することで、適切な対応が可能になります。
まとめ
2025年4月の建築基準法改正により、木造2階建て住宅の大規模リフォームには建築確認申請が必要となりました。これは建物の安全性・省エネ性の向上を目的とした改正であり、賃貸住宅のオーナーにとっても修繕計画・費用計画の見直しが求められます。
一方で、2022年に始まった賃貸住宅修繕共済は、修繕積立金を共済掛金として全額経費算入できる画期的な制度です。法改正で増加する修繕コストに備えるためにも、長期修繕計画の策定と修繕共済の活用を組み合わせることが、安定した賃貸経営の鍵となります。
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石水会計事務所 税理士・公認会計士・公認不正検査士
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